有人说盼房价下跌的都是想做房奴而不得的人，Peter虽然已经买了房，但是仍然希望房子的价钱能够下来一点——因为他的父母即将退休来上海养老，为了让二老安度晚年，他必须早做打算。

　　Peter目前居住的房子是三年前买的两室两厅（102平方米），当年价格为80万元，买时贷了15年、40万元的的公积金，虽然利率多次调升，每个月的还贷额度也只有3200元左右，这对于Peter夫妻来说，“房奴”的称号可谓是名不副实。Peter在一家大型国企做中层，妻子Anna是小学老师，他们的家庭月收入已经达到15000元。目前Peter家的财产包括20万元的国债和基金、15万元的定期存款，以及给上小学的儿子准备的5万多元的教育基金。

　　但是如果要换一套大房子或者在附近再买一套一室一厅，就不那么容易了。由于房价飞涨，Peter家附近的房子已经升值1倍，即便是1990年代 40平方米左右的一室一厅老公房，价钱也开到了70多万元。

　　而根据央行和银监会去年下半年发布的第二套房贷的政策，如果购买第二套房不仅首付要上浮至40%，而且利率也将上浮10%，在这样的情况下，Peter该如何安顿二老呢？

第一种方案：以小换大

　　为了照顾“改善性”购房的居民，去年12月上旬，央行、银监会下发的《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》规定：“对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行。”

　　但是不巧的是，Peter的人均居住面积达到了34平方米，正好超过了2007年上海的人均住宅面积32.2平方米，因此，Peter不能够享受首套房的优惠利率。

　　如果要享受优惠的话，只有尽快把二老的户口迁回上海，但这样操作需要耗费大量时间。考虑到发改委在发布的一季度房地产市场价格形势分析报告中指出，受流动性过剩、人民币升值以及钢材、人工成本的快速上升、股市资金出逃、经济增长放缓导致部分资金退出生产流通环节、从去年年底开始观望的居民结束持币等因素的影响，二季度房价很可能再次上涨，加上还要把住惯的房子卖掉，Peter认为这套方案并非最佳选择。

第二种方案：用足公积金政策

　　央行规定，第一套住房纯用公积金贷款的，在还清之后购买第二套住房，仍然可以享受首次购房的优惠。Peter的第一套住房用的是公积金贷款，他可以先把目前这套房贷的公积金还清，然后再申请用公积金购买第二套住房。

　　2005年8月，上海就把个人公积金贷款额度提高到20万元，Peter和Anna已经还款102694.55元，其中利息为52367.69元，一次性提前还贷的话，归还的金额为351194.22元。对于Peter来说，提前还款并没有太大的压力。而且根据新的公积金政策，他们一共可以贷款50万元，反而得到了更高的贷款额度。

　　以一套70万元的一室一厅计算，父母只需要首付21万元，剩下的可以由Peter和Anna的纯公积金贷款充抵。如果买二手房，还贷期限最长为20年，每个月的还款金额只有3360元，如果买一手房，还贷期限甚至可以延长到30年，每个月的还款金额更只有2700多元，负担甚至比现在的月供还要轻。

　　当然，因为Peter和Anna目前的还贷年限为15年，他们完全可以向银行申请延期还贷，把手头的资金先给二老买房。

第三种方案：利用银行创新房贷产品

　　第二种方案虽然可以享受低利率的公积金贷款政策，但是把家庭所有财产都投放进房地产这样一个升值虽然稳定，但流动性很差的“篮子”，风险不言而喻。

　　因此，“负债经营”的方法需要被纳入到家庭理财上来。只要理财收益超过银行第二套房的贷款利率，就仍然合算。

A 尽量降低房贷利息支出

　　目前一些银行专为第二套房推出了房贷产品，如深圳发展银行的“气球贷”，可以分两期还款，第一期先还利息和部分本金，第二期则把余款一次还清。好处在于，第一期可以选择3年或5年，享受3年8.316%、5年8.514%的固定利率，以30年的标准来计算月供。而央行第二套房贷的利率为基准利率的1.1倍，目前为8.613%。从表面上看，气球贷的利率要比基准利率高，但却比第二套房贷利率低，同时考虑到人民币进入升息周期，3~5年内，不必担心利率上调会造成过大负担。

　　如果借5年的“气球贷”，Peter每月的还款额度为3850元左右，最后一次性归还47.8万元，共付利息为20.85万元。相当于负债总额为70.85万元。

　　虽然“气球贷”的还贷压力比较大，但是深发展还为客户另外提供了“气球贷”到期再融资服务：只要在贷款期限内还款记录良好、收入稳定、用于抵押的房产没有出现任何纠纷，便可以在不需增加任何费用的情况下获得再贷款服务，再贷款服务也仍然可以是“气球贷”。

　　以目前Peter和Anna的实力，只要辅以相应的理财手段实现财产稳定的增值，5年后一次性归还47.8万元并非难事。

B 调整投资结构,避免做房奴

　　从目前Peter和Anna的投资结构来看，偏于保守，定期存款的比例过高，导致整体收益偏低，一方面为了支付购买房产的利息，一方面为了抵御第一季度高达8%的CPI上涨，他们有必要调整投资结构。

　　在调整投资结构前，首先要看到，由于买了第二套房，家庭总负债大大增加，已经超过了120万元，而且每个月还款也接近50%的分界线，因此需要为家庭主要经济支柱购买高额意外险。Peter的意外险保额应当在150~200万元左右。

　　接下来就是调整投资方向。目前股市还是上海人主要的投资方向。由于管理层终于在指数临近3000点之际果断出手，导致了大盘绝地反弹终止了跌势，可以预计，3000点是一个政策底。虽然大盘在4月底仍然有反复筑底的过程，但是这个区间仍然比较安全。

　　目前可以趁大盘回调之机，大胆介入热门板块。直接投资于股市的比例可以占目前资产的30~40%左右，即12万元左右。操作得当，一个波段达到20%的收益率不是做梦。

　　而Peter手上还有20万元的债券和基金，除了留出3万元作为家庭备用金，建议凭证式国债到期后转为偏股型基金。

　　今年大盘启稳的一个重要标志就是QFII进场抄底，从3200点左右入市，目前的收益已经达到10%以上，因此基金行情在第二季度仍然有所期待。根据国际上一般偏股型基金可以达到10~15%有收益率，这部分的收益同样足以支付房贷利息。

买第二套房并调整理财结构后

家庭财产总值：

　　房产：第一套房：160万元
　　　　　第二套房：70万元
　　备用金：3万元
　　股票：14万元
　　基金：18万元
　　教育基金：5万元
　　负债：第一套房：47万元（贷款余额）
　　　　　第二套房：70.85万元左右
　　　　　（气球贷5年首付还款，余款一次 付清）
　　共计：152万元

一年之后家庭财产总值：

　　房产：第一套房：160万元（假定未增值）
　　第二套房：70万元（假定未增值）
　　月收入结余：3950×12＝4.74万元
　　股票总值：14×（1＋0.2）＝16.8万元
　　基金收益：20×（1＋0.12）＝22.4万元
　　备用金：3万元
　　负债：第一套房：43万元（贷款余额）
　　　　　第二套房：66.23万元（贷款余额）
　　共计：170.71万元